El mercado inmobiliario de lujo en Madrid modera su crecimiento al 3,2% en el segundo trimestre, aunque los precios siguen en máximos. La accesibilidad empeora y las compraventas caen un 7,3%.
El mercado de la vivienda de lujo en Madrid empieza a dar señales de moderación, aunque los precios continúan en niveles récord. Según el último informe trimestral de Diza Consultores, los precios en las 20 zonas más exclusivas de la Comunidad de Madrid aumentaron un 3,2% entre abril y junio de 2026, un ritmo inferior al 4,7% registrado en el primer trimestre del año.
Los economistas María Luisa Medrano y Fernando Pinto, autores del estudio y profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, explicaron que este dato no implica una contracción del mercado premium, sino que se ha vuelto más selectivo. “El mercado no se reduce, se hace más exigente”, señalaron durante la presentación del informe.
El informe destaca que el índice Diza IAR, que mide cuántas viviendas tipo se pueden comprar con un millón de euros en las zonas de lujo, ha caído de 1,20 a 1,15 en el último trimestre. En nueve de las 20 zonas analizadas, el indicador ya se encuentra en el denominado “umbral crítico”: Recoletos, Castellana-Lista, Jerónimos, Nueva España-Castilla, Plaza Castilla-4 Torres, La Moraleja, La Finca, Ciudad del Campo y Aravaca.
Las zonas más inaccesibles son La Moraleja (0,464), Recoletos (0,617) y Castellana-Lista (0,726). En el extremo opuesto, las más asequibles dentro del segmento de lujo son Madrid (2,173) y Tres Cantos (2,216). Los expertos prevén que el índice Diza IAR descienda 0,15 puntos por año, por lo que en 2027 la mayoría de las zonas premium podrían estar en el umbral crítico si la oferta no reacciona.
“Este dato es relevante, aunque no quiere decir que el mercado ‘premium’ en Madrid se esté reduciendo, simplemente ahora es más selectivo”, afirmaron Medrano y Pinto.
La caída de las compraventas es otro de los datos clave del informe. En el segundo trimestre de 2026, las transacciones de vivienda de lujo descendieron un 7,3% respecto al mismo periodo del año anterior. Los expertos lo atribuyen a una combinación de escasez de producto y una demanda más prudente ante los precios máximos.
Las zonas donde más se han reducido las compraventas son Recoletos (-19,8%), Alcobendas (-17,4%) y Majadahonda (-16,1%). Destaca especialmente la urbanización de La Moraleja, donde las transacciones cayeron un 46,3% en solo seis meses. Según Diza, la superficie media de las viviendas vendidas en esta zona ha pasado de 230 a 301 metros cuadrados, un incremento del 30,3% que, unido al mayor precio por metro cuadrado, explica el fuerte deterioro de la accesibilidad.
El informe también analiza el impacto de las tensiones geopolíticas internacionales, como el cierre del estrecho de Ormuz y los conflictos entre Estados Unidos y otros países. Según los economistas, estas tensiones no deprimirán el mercado de lujo madrileño, aunque estiman un impacto negativo del 2,02% en el precio del metro cuadrado en las zonas prime. No obstante, consideran que no se trata de una corrección significativa.
“Madrid es el activo refugio de Europa gracias a su seguridad, sus servicios y su fiscalidad”, subrayaron los expertos.
En cuanto al perfil del comprador, Diza distingue dos circuitos: el metropolitano, dominado por compradores nacionales que buscan viviendas unifamiliares en urbanizaciones como La Moraleja o La Finca, y el urbano, donde predominan los compradores internacionales que adquieren pisos de lujo en el centro de la capital. La demanda internacional se mantiene estable, según el informe, lo que refuerza la posición de Madrid como destino seguro para la inversión inmobiliaria de alto nivel.
Para los vecinos de la Comunidad de Madrid, estos datos reflejan que el mercado de lujo sigue siendo cada vez más exclusivo y que el acceso a la vivienda premium requiere un capital cada vez mayor. Las zonas más demandadas, como Recoletos o La Moraleja, se vuelven inalcanzables incluso para perfiles adinerados, mientras que localidades como Tres Cantos se presentan como alternativas más asequibles dentro del segmento.
El informe concluye que la tendencia de moderación en los precios podría continuar en los próximos trimestres, pero sin que se esperen caídas significativas. La escasez de oferta y la demanda constante, tanto nacional como internacional, mantendrán el mercado en niveles elevados. Los próximos meses serán clave para ver si la moderación se consolida o si el mercado retoma la senda alcista.
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