La cuarta edición del Informe DIZA Market revela que el mercado residencial de lujo en Madrid encarece su acceso: en nueve de las veinte zonas prime analizadas, un presupuesto de un millón de euros ya no permite comprar una vivienda tipo.
Comprar una vivienda de lujo en Madrid se ha convertido en una odisea incluso para bolsillos con siete cifras. El cuarto Informe DIZA Market, elaborado por DIZA Consultores y correspondiente al segundo trimestre de 2026, constata que el mercado prime de la capital eleva sus barreras de entrada trimestre tras trimestre.
El índice de accesibilidad DIZA IAR, que mide la facilidad para adquirir una vivienda tipo en el segmento de lujo, continúa su deterioro. Con un presupuesto de referencia de un millón de euros, ya no es posible comprar una vivienda media en nueve de las veinte zonas prime analizadas. La cifra evidencia cómo el ladrillo de alto standing ha endurecido sus condiciones incluso para compradores con alta capacidad económica.
Subida de precios y caída de operaciones: la paradoja del lujo
El informe revela una aparente contradicción que confirma la fortaleza del segmento. Durante el segundo trimestre de 2026, el precio medio por metro cuadrado aumentó un 3,2% respecto al trimestre anterior, mientras que el número de compraventas acumuladas en los últimos doce meses descendió un 7,3%.
Esta combinación indica que el mercado no está ajustando los precios para estimular la demanda. Al contrario, el descenso de las operaciones responde a una mayor selección por parte de los compradores, mientras que la escasez de oferta de calidad y la elevada solvencia de la demanda continúan sosteniendo los valores de mercado.
Para el vecino de Madrid que sueña con mudarse a una zona prime, la noticia es agridulce: los precios no bajarán a corto plazo, y la oferta disponible se reduce cada vez más.
La Moraleja, el paradigma de la exclusividad
Entre todas las zonas analizadas, La Moraleja destaca por registrar el nivel de accesibilidad más bajo del estudio. El informe señala que el importe medio de compraventa en esta zona aumentó un 45,4% durante el primer semestre de 2026, situándola como uno de los mercados más exclusivos de Madrid y reforzando su atractivo para compradores de alto patrimonio.
Este comportamiento demuestra que, en el segmento de lujo, el precio por metro cuadrado no explica por sí solo la evolución del mercado. El tamaño de las viviendas y el valor medio de las operaciones también tienen un impacto decisivo en la accesibilidad. Quien busque una vivienda en La Moraleja necesitará un presupuesto muy superior al millón de euros.
Compradores nacionales e internacionales: dos mundos separados
Otra de las conclusiones más interesantes del estudio es la creciente segmentación de la demanda. Por un lado, los municipios metropolitanos y las zonas de prime intermedio continúan estando dominados por compradores nacionales, más sensibles al precio final, la financiación y la evolución de la economía.
Por otro, las ubicaciones ultra-prime, como Recoletos o La Moraleja, consolidan una presencia cada vez mayor de compradores internacionales, que ya superan el 31% de la demanda en ambas zonas. Esta diferenciación está configurando dos dinámicas de mercado claramente distintas: un mercado residencial de alto nivel orientado principalmente al comprador nacional, y un mercado patrimonial impulsado por capital internacional, donde pesan más la preservación del patrimonio, la estabilidad y la exclusividad de la ubicación.
Para el madrileño que busca vivienda en zonas como Chamberí o Salamanca, la competencia con inversores extranjeros se endurece, y las opciones asequibles se reducen.
El informe concluye que Madrid reafirma su papel como activo refugio, pero a costa de volverse un mercado cada vez más exclusivo. Para los profesionales inmobiliarios, el escenario exige especialización y conocimiento de un cliente cada vez más exigente. Para el comprador local, la recomendación es clara: si tiene un millón de euros, que mire bien las zonas; en nueve de ellas, ese dinero ya no da para una vivienda media.
¿Cuáles son las zonas prime donde un millón de euros ya no alcanza?
El informe no detalla las nueve zonas exactas, pero menciona que incluyen ubicaciones como La Moraleja y Recoletos, donde los precios medios superan con creces el millón de euros.
¿Por qué suben los precios si caen las compraventas?
Porque la oferta de calidad es escasa y la demanda sigue siendo muy solvente, lo que permite a los vendedores mantener precios altos sin necesidad de estimular las ventas.
¿Cómo afecta esto a un comprador nacional?
Los compradores nacionales se ven más limitados en las zonas ultra-prime, donde la competencia internacional es fuerte, y deben centrarse en zonas prime intermedias o municipios metropolitanos.
